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“人多粥少，抢得很凶。”一名参加了第二批公募REITs战略配售的券商人士对组织“争购”盛景由衷慨叹。他告知记者，组织十分热心，估量终究认购价格和倍数都会远超预期，较第一批会高出不少。

这一说法在另一名理财子公司出资司理处得到佐证。该人士泄漏，根据第一批REITs杰出的商场表现和公司本身事务需求，其地点公司本次不只将对一切申报REITs进行下询价，并且还参加了其间一只的战略配售。

战配环节已“杀疯”

高倍数认购铁板钉钉

第一批REITs“珠玉在前”，第二批REITs明显“难逃追捧”。

现在，第二批产品算计申报了华夏中邦交建高速公路、国泰君安临港东久智能制作产业园、建信中关村产业园、华夏越秀高速公路等4只封闭式基础设备证券出资基金。REITs发行要阅历申报、受理、问询、反应、审阅定见、注册成果公示(即通过与否)过程，其间建信中关村产业园、华夏越秀高速公路两只REITs已取得证监会发行批文。

参加第二批REITs战略配售的组织，最大的体会是“紧俏”。项目发起人(即原始权益人)要先确认战配出资人、向战略出资者配售的基金比例总量、占本次基金比例出售比例，然后把名单报给生意所和证监会审阅。监管审阅往后，基金办理人要和这些战配出资签署配售协议，然后在基金合同、招募阐明书等法令文件中发表战略出资者挑选规范及持有期限等。

“好家伙，我知道有一只的战配比例大概是不到10个亿，成果后来仅通过发起人挑选的、有资历申报的合格出资者，有用拟认购比例就现已报出了70多个亿！战配都那么火，更甭说将来下询价，(认购)价格和数量肯定都超火爆。”一名要点包含REITs出资的券商专营立异财物部担任人告知证券时报记者。

第二批公募REITs走俏有两个中心原因：首要，是财物具有竞争力。在地产、城投、非标等优质财物欠配的商场情况下，公募REITs是兼具固定分红和收益弹性的装备种类。能够满意发改委设定的硬性申报门槛(近3年不得亏本或净现金流为负)，本身就满意阐明入池财物的运营稳健与运营功率。

以本次首先拿到批文的建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT为例，前者是出租率现已超90%的“我国硅谷”，后者是特许运营权估值近23亿元的福银高速G70的重要组成部分。这意味着二者具有较强的抗通胀、保值功用，以及具有增长性的分红收入，能为产品出资者供应安稳的长时间报答。

其次，是供需原因。第一批公募REITs高达七成多的确定比例占比(即战略配售占比)，和缺乏三成的流转盘，这样的资金结构决议了中长时间资金会会集在战略配售途径。第一批9只公募REITs算计流转市值缺乏360亿元，可供生意的流转比例很少。由于各种原因没能共享第一批公募REITs“头啖汤”的组织，不会只甘愿屈居在流转盘里，所以会十分有动力和爱好成为第二批REITs的战略出资者。

三路主力加大火力

理财子尤为活泼

组织的热心现已被点着。

证券时报记者汇总对各方的采访，发现券商自营账户、银行理财、保险资金证券出资账户、基金公司专户产品、调集信任方案、私募基金、券商资管集算方案以及少量QFII出资账户都在以活泼的情绪参加装备第二批公募REITs。其间，银行理财、券商自营、保险组织火力最猛。

“我了解到的是，券商自营一向就比较活泼，由于它们本身也是做市商。第二批REITs有许多保险组织新进参加，由于在第一批REITs中，它们或许由于批阅、监管等原因没有参加上，这次就十分活泼地询价。别的，便是银行理财子公司，它们原本便是主力，这次比前次还要活泼。前次有些理财子公司仅仅下询价而没有参加战配，而这一次许多理财子公司两者都参加。总归，就我调查，咱们都很活泼，但这三类组织比其他组织如券商资管、私募基金、合格境外组织等认购力度更大。”一名长时间盯梢公募REITs的组织立异财物部分担任人告知证券时报记者。

理财子明显是“有备而来”的，早在第二批公募REITs项目公示前，理财子就现已对许多潜在项目进行了全掩盖。

一名担任公募REITs项目收集与出资的银行理财子公司团队办理人告知证券时报记者，在第二批项目申报之前，该公司就已在分行的引荐下，累计与30多个各种财物类型的潜在试点项目(含第一批挂牌项目)进行了路演沟通，并且已就其间进展较快的项目进行了实地尽调。

公募REITs在许多理财子公司内部被视为重要的出资种类，由于它能撬动理财子与母行的一揽子事务联动。“公募REITs其实是与母行进行充沛协同的典型产品。一般，REITs的权益人跟母行的事务来往现已有前期项目借款(尤其是流动资金借款)，而REITs发行、保管、基金扩募的杠杆融资、财务顾问和代销等许多环节，母行也都能够参加，获取办理费收入或许资金留存。”某大行理财子公司一名人士告知证券时报记者。

工银理财副总裁魏泉红此前表明，银行理财之前的强项，实际上是在非标出资，但资管新规出台后，非标出资受到限制。REITs这个财物种类，弥补了非标财物在出资涣散性、估值合理性、信息发表透明性上的缺失；一起，又能发挥好银行理财和母行在基础设备类出资、债务出资、项目出资方面的信誉检查优势。“在参加出资REITs的过程中，我感觉理财子和母行的合力、母行原有的对表内表外危险防控的优势、资金供应的优势等，都在REITs这个种类上得到杰出的表现。”她说。

华夏理财多战略出资部高档司理蒙北筝向证券时报记者剖析，从华夏理财出资第一批项目的阅历来看，公募REITs跟大盘股的走势呈较弱的负向联系，和中小盘有必定正向联系。因而，公募REITs也被出资团队视为权益类的优质互补产品。

和绝大多数装备了公募REITs的同业相同，华夏理财将公募REITs涣散到混合类产品中，利用它相关于股票的低波动性和相关于债券的高收益性，来有用下降整个产品组合的危险，增厚组合收益。

现在，走得更快、更远一点的理财子，现已开创出公募REITs主题理财产品，接受其战略配售的公募REITs比例。光大理财可谓典型之一，该公司发行的“阳光红基础设备公募REITs优选1号”，为三级(中)危险的权益类开放式净值型理财产品，对公募REITs的出资比例在80%以上。据证券时报记者了解，光大理财此前全面参加了第一批9单公募REITs的认购，其间有6单为战略配售。现在，该产品现已进入建仓期。

包含华夏理财在内的几家理财子公司都表明，现在尽管还没有专设REITs主题理财产品的方案，但随着未来项目供应的加大、商场生意的进一步活泼和本身出资规模的扩容，并不扫除推出相关产品。据证券时报记者了解，到现在，多家理财子公司现已走完了内部决议计划流程，通过了出资决议计划委员会。一起，还和生意所的硬件设备进行了测验，从硬件设备上做好了预备。

组织呼吁“保质保量”

加大财物供应

相较于完善税收等配套方针和削减多个层级办理人架构的久远等待，当时业界关于加大财物供应的等待更为火急。

“咱们当然等待能加大财物供应，加速公募REITs项目的批复，以及答应发行人增发扩募。”前述券商立异财物专营部分的担任人对证券时报记者直言。

他的心声也代表着许多从业人士的预期。现在，不少组织的共同感触是“人多粥少，供远远小于求”。当然，他们也对这一现状的成因给予充沛了解——尽管发行人自己也有较强的申报和和扩募志愿，但在公募REITs办理机制有待完善的当下，“严进严出”势必是未来一段时间的常态。

现在，公募REITs终究能够获批发行，要阅历层层关卡。首要是项目发起人(即原始权益人)向地点地省级发改委提出并报送请求，由省级发改委按是否契合国家严重战略、宏观调控方针、产业方针、固定财物出资办理法规准则，以及鼓舞收回资金用处等出具专项定见。关于契合要求的项目，省级发改委会引荐至国家发改委；国家发改委批阅后，再将契合条件的项目引荐至证监会；最终证监会和沪深证券生意所敞开审阅流程。

“咱们期望‘又保质又保量’。源头上，尽管现在各地发改委都出了相关告诉，要大力开展公募REITs项目，供应此类项目的储藏，但咱们仍是期望发改委能够深度地参加到相关项目的审阅傍边，让咱们出资起来心里更结壮。别的，我觉得更为火急的是，要进步现有项目的流动性支撑，在二级商场上的生意能更为活泼，成交量和成交额更多，这样才干满意一些组织的生意。”前述理财子公司的出资司理对证券时报记者表明。

事实上，在方针的引导下，新的公募REITs财物类别正在被归入更多出资人的视界，不少组织都对潜在项目进行了尽调。

国家发改委此前发布了《国家开展变革委关于进一步做好基础设备范畴不动产出资信任基金(REITs)试点工作的告诉》(发改出资〔2021〕958号)(简称“958号文”)，其思路与顶层方针结构一脉相承——REITs财物类别扩容的范畴，刚好能够将本身归入到完成“碳达峰、碳中和”的方针方针里。比方清洁动力类财物，有组织以为该类财物与现在现已上市的生态环保类REITs较为相似，将会要点重视财物所触及收入中的补助比例，以及未来方针关于补助安稳性的影响。

着眼于公募REITs的长时间开展，《我国公募REITs开展白皮书2021》提出了一系列主张，包含在发行REITs环节，对发起人自我克制比例部分对应的所得税给予递延，在发起人未来将比例转让时，再予以计征；支撑因发行REITs而施行的重组行为，确定12个月内的屡次重组事项归于同一生意分步施行，并享用特殊性税务处理；针对REITs发行行为触及的土地增值税、增值税、印花税等给予恰当优惠待遇。