核心利润迎爆发，且看银城生活服务(0192新农开发股票2)价值释放之路

作为银城日子服务“三年计划”的收官之年，2020年的财报对公司的重要性显而易见。3月23日，银城日子服务(01922)发布了其2020全年成绩，成功到达规划方针，为接下来的规划展开提速奠定厚实的根底。

与此一起，资本商场亦看到了银城日子服务“小而美”的展开潜力，上一年全年，银城日子服务以高速添加的成绩和超高回报率为基底，以201.07%的涨幅位居物管板块涨幅第二。在整个物管板块进入内分解不断深入的快速迭代阶段，纵观公司全年体现，安身南京活跃外拓，各项事务协同展开，成为了其在2020年完结高速添加的“金钥匙”。

安身于南京活跃外拓，展开全面提速

了解到，年内，公司的营业额到达9.62亿元，较上年同期大幅添加38.3%，三年复合添加率高达46.5%。年内净利及公司拥有人应占纯利别离为7021.5万及6728.6万元，按年均提高超越一倍，三年复合添加率约52.4%，为“三年之约”递出了完美的答卷。在已发布财报的物管股来说，银城日子服务的赢利增速是比较快的。即便除掉19年上市开支影响，净赢利增速仍有53.6%的杰出水平。

财报闪现，期内集团的收益添加因为其接受的住所及非住所项目数量添加，令自供给物业办理服务所得收入有所添加;跟着事务不断展开，集团供给的日子社区增值服务范围有所扩展所造成的;及集团于完结收买汇仁恒安51%权益后所收取的收益。

在营收和纯利双双坚持着高速添加的趋势的一起，公司的毛利率及纯利率别离约为16.9%及约7.3%，亦较上年同期有所提高，坚持在不错的水平。与此一起，董事会主张派息比率高达30%，每10股派付晚期股息0.92港元，同比添加超越一倍，继续回馈股东安稳的收益。

按区域散布来看，银城日子服务以长三角为主，合作集团的展开，以南京为总据点，辐射至其他长三角区域。财报闪现，公司的物业办理服务掩盖我国16城，包含江苏省的11个城市及长江三角洲区域大都市中其他省份的5个城市，服务超越30万户家庭，包括超越120万名人口。

从事务结构方面来看，公司的大部分收入仍然来自于物业办理服务，年内完结7.7亿元营收，占比到达总收入的80.2%，而余下19.7%的营收则来自于社区增值服务事务。倘若以增速来看，期内物业办理服务与社区增值服务的收入增速均到达30%以上，双双促进总营收的快速提高，和事务的高速成长。

银城日子服务的主营物管服务收入添加得益于其在管项目数量和面积均较此前大幅提高，到2020年末，其在管项目到达369个，同比添加54.4%，其间，住所项目162个，同比添加40%;非住所项目207个，同比添加68.3%。

与此一起，公司的内生外拓战略一起发力。现在，银城日子服务在管项目中，来自相关房企的比率并不高，项目办理主要以第三方为主，外拓比率远高于职业均匀水平。年内，公司新拓宽的1300万在管面积，近九成来自第三方。来自于第三方在管面积占比进一步提高至82%，远高于约49%的职业均匀水平。

于2020年年末，公司在管面积约为3914.4万平方米，较2019年同期添加约50.1%，规划展开成效卓著。因为公司项目大多来自外拓，合约面积一般敏捷转化为在管面积，在当年就带来赢利。

此外，银城日子服务作为江苏省抢先的物管企业，受到了许多当地非住所客户的信任，在非住所范畴创立了杰出口碑，接受了较多闻名项目，例如江苏银行总部、南京明城墙、南京奥体中心、江苏省总工会等。公司在非住所范畴的拓宽颇见成效，年内新增84个项目，产品线扩展至11种，新进医院和商业综合体两大高潜力类型，来自非住所物业收入增速高达78.8%。非住所的添加潜力，信任将有助于公司未来进一步提高毛利率水平。

值得注意的是，公司运用收买物管企业、获得直接委聘、招标等多种方法获得新客户，凭仗其品牌及优势服务，年内净增130个一、二手物管项目，不断抢占增量商场份额。这亦在必定程度上反映公司在区域上的品牌效应而带动的外拓才能，可继续性较强。存量用户方面，公司致力于精雕细镂的为其供给优质服务，坚持很高的客户满意度，续约率到达94.1%，住所收缴率91.3%，预缴率更高达39.2%，是非常高的水平。非住所的回款率是93.0%。

社区增值服务，将敞开第二添加曲线

近年以来，凭仗跨越性添加的办理规划、职业抢先的服务质量、杰出的客户口碑及事务展开，2020年，银城日子服务在“我国物业服务百强企业”榜单排名从2019年第34位跃升至第24位，得到业界高度认可。

纵观财报，社区增值服务收入的明显添加，成为了拉动银城日子服务成绩的第二引擎。

了解到，得益于公司全体在管面积项目规划的扩展，使得其增值服务能进入更多小区，为客户供给服务。当时，社区增值服务现已在公司住所项目中完结100%的掩盖率。

财报闪现，2020年，日子社区增值服务收入同比添加33%，毛利率高达42.2%，成为公司新的支柱型事务。其间，共用空间增值服务、日子社区便当服务收入别离较上年同期添加40%、56.21%，继续坚持高添加，健身服务受疫情影响略有下滑，但未来也将随防控局势的好转而迎来明显复苏。

图：银城日子服务社区增值服务

本年，国家的方针也在必定程度上推进物管职业增值服务事务继续向好展开。1月，国家十个部委出台了物管职业严重利好方针，即《关于加强和改善住所物业办理工作的告诉》。在此次物业方针中，所提及的养老、托幼、家政、文明、健康、房子生意、快递收发等事务，其实正是物业公司正在探究的多元化增值服务，也是全职业视为最具爆发力的“蓝海”，保存预估未来增值事务商场规划将到达2000亿元。

将社区增值服务多元，现已由公司规划逐步落地成为实践。以康养工业为例，本年3月，银城日子服务与江苏省规划最大的养老服务供货商之一的银城康养建立合营企业银城怡家，供给居家养老服务，提高业主幸福感。

与此一起，银城日子服务亦与南京市鼓楼区政府建立子公司，参加到城市办理中，拓宽资源、添加收入来历，提高品牌闻名度。政府不只可以推进建立业委会，给予银城日子服务必定的补助，公司亦可在入驻的项目中展开增值服务，然后添加收入。

运营至今，银城日子服务对物管和运营事务边沿扩张一向有着独特规划，未来更将完结横纵两个维度的掩盖。横向维度来看，公司有望以优质物管服务为锚点，当令掩盖长三角区域多个城市，在中心区位完结多点开花。公司更有望借此扩展在管面积，进一步稳固本身商场竞争力，继续深化品牌价值，为用户带来高质量服务，多方位提高城市体会，然后获得规划和影响力双丰收。

纵向维度，银城日子服务未来将继续深耕在管项目，在城市中心区域打造极具公司风格的项目，协同科技、健康、养老、文旅等多元事务板块，紧抓方针机会，经过提高单位在管面积的盈余才能，开辟根底物业费之外的价值发明途径，并充分利用物管与业主之间的紧密联系，提高己身的服务才能，发明高附加价值。

此外，银城集团现已及将会获得的一切非住所项目，未来均由合资公司进行物业办理，进一步整合集团内部资源，以支撑银城日子服务作为集团的全业态物管渠道的定位来展开，久远有利公司的展开。

由此可见，银城日子服务在夯实住所根本盘后，不断向非住业态探究，在飞速扩张的价值边沿中，向整个商场展现出公司值得更高的估值溢价。跟着公司办理业态更加丰厚且多元，规划效应逐步闪现，其间长期投资价值更是有待被继续发掘，再造下一个高添加的“三年计划”。

了解到，公司未来三年的添加方针是营收和在管面积增速均不低于35%的年复合添加率。增速看似在职业中并不亮眼，但是考虑到公司以外拓为主展开战略，扫除收并购的要素，实践仍然是很高的增速。若有优质的并购标的，信任公司能提早或超额完结方针。

现在银城日子服务的PE只要16倍，远低于职业均匀40多的市盈率，值得留心。