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3月5日，第十三届全国人民代表大会第四次会议开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告，触及房地产的内容包含房住不炒、城市更新、长租房、新式城镇化，以及怎么处理新市民、青年人的住所难题等。

在“十四五”局面之年，触及房地产内容的提法与从前有什么不同，又会怎么影响往后房地产方针的走向？新京报约请房地产职业界的专家，解读2021年政府工作报告中有关房地产的内容，嘉宾包含我国社科院财经战略研究院住所大数据项目组组长邹琳华、58安居客房产研究院分院院长张波。

“三稳”方针下，楼市调控方针愈加精准

“房住不炒”呈现在多年的政府工作报告中，在本年的政府工作报告中，除了“房住不炒”外，还说到了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”方针。

关于“房住不炒”，邹琳华以为，现在，我国处于城市化以及经济中高速开展的阶段。大城市住所供求矛盾会长时间存在，有必要避免因炒作而影响居民住所水平，这也是对家庭改进型需求的支撑。此外，房地产危险始终是金融危险的重要方面，在杂乱的国内外经济形势下，“房住不炒”也是防备危险的重要方针。

值得重视的是，本年以来，热门区域房地产调控不断加码，杭州、上海、深圳等城市密布出台收紧方针，从调控方针内容来看，特征显着。

张波以为，首要是补缝隙，开年上海首要堵上假离婚的缝隙，其他一些城市也逐渐出台相关的“打补丁”方针，整个调控正向纵深化、愈加精准化方向开展。在防备金融危险方面，上一年“三道红线”出台，本年房贷会集度办理制度推出，形成了一个长效办理机制。而在土地上，22个城市推广“两会集”方针，关于土地商场的安稳，确保房地产商场的健康开展将起到重要效果。

在张波看来，当时方针关于商场的标准愈加详尽。上一年部分城市呈现的炒作房价、抬升预期的状况较多，而本年打开有针对性标准方法，在稳地价、稳房价的基础上进一步安稳商场预期。从现在来看，在“房住不炒”的方针指引下，这些城市遭到严厉的调控，比方深圳的二手房的参考价格出台，便是一个十分清晰的信号。

添加租借房、共有产权房供应，缓解结构性失衡

值得重视的是，本年的政府工作报告在说到“处理好大城市住所杰出问题”时清晰指出，经过添加土地供应、组织专项资金、会集建造等方法，实在添加保证性租借住所和共有产权住所供应。

邹琳华以为，添加租借房和共有产权房供处以满意当地家庭的根本住所需求，和以往更偏重于商品房供应的状况有所不同。从现在来看，尽管商场供应了足够的商品房，会呈现结构性供应缺乏的问题，而共有产权房是政府优惠让利的保证性住所，保证性租借住所也是有政府补助性质的房源，都有利于提高中低收入家庭的寓居水平，然后处理住所商场供求结构性失衡的问题。

近年来，北京，上海等地都在探究共有产权房的实践，处理了一大部分中低收入人群的住所问题。张波以为，经过不断执行的共有产权房供应，以及近几年的试点，对共有产权房的配售定价、产权区分、运用办理、产权转让等规矩整理出来一整套的方法，能够为其他城市推动共有产权房的住所保证及供应系统建立起到推动效果；此外，关于房价安稳，以及整个商场也会起到显着的促进效果。

除了商品房和公共产权之外，租借房是处理新市民住所问题的重要途径。张波表明，长租公寓是这两年的热门话题，但从商场状况来看，绝大部分租借住所来历都是靠商场化，政府推出保证性租借住所在2021年才开端放量，此前数量并不多。

关于租借住所中的长租公寓，张波以为，其是住所租借商场的一个有利弥补，可是长租公寓在不断探究立异中也在金融、租借运营等方面呈现一些问题，现在各地政府也在给予及时标准。而未来，在办理和促进两手抓的前提下，长租职业也将愈加健康、平稳地开展，为商场奉献更多合适新市民的房源，全体寓居质量也将愈加符合新市民的需求。

值得重视的是，在处理大城市住所问题中，政府工作报告侧重提出协助新市民、青年人缓解住所困难。邹琳华表明，这也意味着在供应方面会对这类人群有更多的歪斜。因为相对来看，老市民的住所问题并不是那么杰出，可是关于一些新市民或青年人集体来说，假如收入有限而房价租金又比较高，那么买房、租房都会相对比较困难。这类人作为缓解住所困难的要点人群，很切合住所开展当时的实践。

新式城镇化优化城市空间，有用使用住所资源

现在我国城镇化率已破60%。2021年政府工作报告提出，“十四五”时期的方针是城镇化率提高到65%。

对此，邹琳华依据城镇化率方针测算出，在“十四五”期间，每年大概有1200多万人口进入城市，这相当于我国每年新增一个中型城市人口规模，而在城市人口持续增加的一起，空间战略也将对整个城市人口空间布局进行优化。

关于政府工作报告说到的开展城市群和都市圈，邹琳华以为，促进区域一体化，铺开落户约束，推动公共服务精准化，这关于城市群，无论是中心城市还对错中心城市都是一个利好，使得住所资源能够得到更有用的使用。

而从现在来看，尽管住所总量足够，可是因为公共服务散布的不均衡，有些城市住所供应缺乏，有些城市住所滞销严峻。新式城镇化有利于处理这些问题，一起还会令住所商场有必定的持续开展空间。

此外，邹琳华表明，能够经过公共服务的均等化、基础设备的精准化，来促进开展城市群和都市圈。而关于房地产商场来说，最重要的是交通，特别是开展郊区铁路等，经过这种方法来促进人口的自在活动和资源的有用装备，许多人无须挤在中心城市。与此一起，住所问题就会得到很大的缓解。

老旧小区改造提高寓居质量，拉动经济增加

为了提高城镇化开展质量，2021年政府工作报告初次说到，要施行城市更新举动，完善住所商场系统和住所保证系统。

关于施行城市更新举动，邹琳华表明，我国城市化开展速度较快，现在有许多老旧修建存在，短缺白叟、儿童便当设备，有必要进行大规模晋级改造。

事实上，现在北京、上海、深圳一些大城市已首先进入存量房商场，这也意味着城市更新改造将逐渐替代新建商品房建造，成为房地产商场的主力。

在邹琳华看来，城市更新更有利于安稳住所需求，从短期看，更新改造能够提高寓居质量，而从长时间看，更有利于支撑房价。而从经济视点来看，城市更新是一个万亿级的大商场，也是拉动经济增加的重要方面。

作为城市更新的重要内容，近年来改造的老旧小区数量也在不断上涨。2020年，全国新开工老旧小区改造超越4万个，超额完成了3.9万个的年度方针。本年，新开工老旧小区将到达5.3万个。

张波表明，老旧小区将给房企带来许多时机，比方老旧小区要改造得更好，需求各式各样商业配套等资源跟进，这将是一个细分的商场。一起也会给许多下流职业带来时机，比方家居装饰等。

我国房地产长时间以来都是粗豪式地开展，在这个商场上，此前比较常见的是“快进快出”或“快速规模化”，对一些细微范畴的重视较少。可是，当时商场已经由增量进入到存量阶段，张波以为，未来房地产职业面对的新常态将是，除了新的增量外，更重视跟房地产相关的范畴。