长江宏观：以“稳”为主的政策框架a股市场总市值下，房地产行业或仍然承压
2024-04-10 11:08:53 来源：盛楚鉫鉅网
本文来自微信大众号“长江微观固收”，作者：赵伟团队。
陈述摘要
国内热门：热门一、二线地产方针密布微调，对房地产职业和经济影响或有限
新年今后，多个城市密布调整地产相关方针，引发商场重视。详细行动包含，减征房地产买卖环节的部分税费、下调房贷基准利率的上浮份额、放宽公积金借款要求、放宽落户约束等。到现在，全国挨近20个城市调整地产相关方针。
细究发现，方针改变多会集在热门一、二线城市，其间部分城市土地出让与财务收入比值较高。调整较早、较密布的城市，以南京、广州等热门城市为主。这类城市，多存在（土地出让收入/当地财务）比值较高、出售下滑过快特征。随同近期方针改变，一线城市出售有所改进，但二线城市仍低迷、需继续调查。
以“稳”为主的方针框架下，热门城市地产方针改变仍归于微调领域、影响或有限，房地产职业或依然承压。近期重要会议中，中心和当地提出精准施策、“一城一策”的一起，也反复着重“稳地价、稳房价、稳预期”的调控方针。这意味着，一、二线城市的方针改变仍归于微调领域，对职业提振起伏或较为有限。
经济下行压力开释、方针加码布景下，信誉环境加速修正，“一级火箭”于上一年11 月发动、1月以来“二级火箭”也已发动。随同稳增加办法继续发力，信誉环境仍将继续修正。重申年度观念：向危险峻收益，是2019年商场的重要逻辑。
危险提示：
1. 微观经济或监管方针呈现大幅调整；
2. 海外经济方针层面呈现黑天鹅事情。
陈述正文
国内热门
微观视角，看节后地产方针改变
事情：近期，热门一、二线城市地产方针密布微调，引发重视。
点评：
新年以来，多个城市密布调整地产相关方针，包含房贷、落户方针等，商场对地产方针走向的重视显着增强。新年以来，多个城市密布调整地产相关方针，包含下调房贷利率（杭州、深圳等）、调整公积金借款方针（金华、天津等）、放宽积分和人才落户方针（常州、南京）等。此外，部分城市还出台其他相关办法，例如，张家港对特定住宅保证方针购房直接进行钱银补助，阜阳本年挂牌的土地出让公告均撤销限价条款等，北京、广州等城市折半征收个人住宅买卖中的增值税附加税和印花税等。
到现在，全国近20城“因城施策”微调地产方针，仍首要会集在热门一、二线城市。上一年11月，北京、深圳等一线城市，以及南京、杭州等热门二线城市，首先下调首套房贷利率；新年以来，新一轮地产方针微调密布出台。到现在，全国已有近20城“因城施策”调理地产方针，以一线城市及热门二线城市为主。从不同城市房贷利率改变也能够发现，上一年11月以来首套房贷均匀利率降幅较大的首要是热门一、二线。
细究发现，地产方针调整较早、较密布的部分城市，土地出让与财务比值较高、前期出售下滑较快。本轮地产方针“因城施策”微调中，调整较早、较为密布的热门城市，普遍存在土地出让收入与当地财务比值较高、2018年商品房出售下滑过快的特征。例如，南京与杭州是调整较早的热门二线城市，近3年土地出让与当地财务收入的均匀比值均超越1（全国均匀为0.55）、2018年商品房出售增速也现已跌至-10%以下。
随同地产方针“因城施策”微调，一线城市商品房出售已现改进，二线城市仍较为低迷。随同上一年11月以来的方针微调作用逐渐闪现，一线城市商品房出售现已呈现必定改进；上一年4季度，一线城市[1]出售面积当季同比增加12.6%，本年1-2月增速显着抬升至22.9%，高频数据闪现的新年前后一线城市成交也显着好于上一年同期。代表性二线城市，本年1-2月商品房出售面积显着负增加，后续体现需继续调查。
土地商场也呈现相似特征，一线城市土地成交较上一年同期显着增加，二线整体较为平稳。本年1-2月，一、二线城市土地供给显着好于上一年同期，同比别离增加60.3%和12%。土地成交方面，一线城市土地成交面积较上一年同期大幅增加38.7%，二线城市土地成交虽同比小幅下滑1%，但也好于三四线城市。房企视角，也能够看到规划房企拿地向一、二线城市会集的痕迹：2019年1-2月，TOP50房企在一、二线城市拿地占比59%，显着高于2017年同期的55%和2018年同期的54%。
“稳地价、稳房价、稳预期”方针要求下，热门城市方针的改变，仍归于微调领域，对地产商场影响或较为有限。近期两会、全国住宅城乡建设工作会议等重要会议上，继续着重“稳地价、稳房价、稳预期”方针，并要求“执行城市主体职责”。当地政府在相关会议和工作陈述中，推动精准施策、“一城一策”计划的一起，也反复着重“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”方针。这意味着，热门城市地产方针的调整，仍归于微调领域，对房地产职业提振起伏或较为有限。
一、二线城市提振有限、叠加三线及以下城市连累下，2019年房地产职业或继续承压、并较难对微观经济构成有用支撑。三线及以下城市，占全国商品房出售和地产出资的比重自2013年起继续超越5成。2019年，随同棚改开工规划缩短（2018年方针580万套，2019-2020年估计为460万套/年）、钱银化安顿份额趋于回落，三线及以下城市房地产商场将显着承压，并对全国房地产职业构成连累。
经济下行压力开释、方针加码布景下，信誉环境加速修正，“一级火箭”于上一年11 月发动、1月以来“二级火箭”也已发动。随同稳增加办法继续发力，信誉环境仍将继续修正。重申年度观念：向危险峻收益，是2019年商场的重要逻辑。从近期商场体现来看，装备天平已向权益类歪斜。继续提示，利率债中短期调整危险，经过恰当下沉信誉资质和增配转债增厚收益。
经过以上剖析，能够发现：
1）新年今后，部分城市密布调整地产相关方针，包含下调部分买卖税费和房贷利率、放宽公积金借款方针、放宽落户约束等。到现在，全国近20城地产方针呈现调整。
2）细究发现，地产方针调整首要会集在一线城市和南京、杭州、天津等热门二线。其间，部分城市土地出让与财务收入比值较高、近期商品房出售下滑较快。随同近期方针改变，一线城市出售有所改进，但二线城市仍低迷、需继续调查。
3）“稳地价、稳房价、稳预期”方针要求下，热门城市的方针改变，仍归于微调领域，对房地产职业的影响或较为有限。叠加三线及以下城市的连累逐渐闪现，2019年房地产职业或依然承压。
4）经济下行压力开释、方针加码布景下，信誉环境加速修正，“一级火箭”于上一年11 月发动、1月以来“二级火箭”也已发动。随同稳增加办法继续发力，信誉环境仍将继续修正。重申年度观念：向危险峻收益，是2019年商场的重要逻辑。
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